La suba en los precios de alquiler amenaza con desatar una crisis
Es razonable limitar aumentos de alquiler en propiedades multifamiliares respaldadas por las compañías hipotecarias federales Fannie Mae y Freddie Mac
Como sabemos, los precios de los alquileres están en las nubes en todo el país.
Según el World Population Review “el inquilino estadounidense promedio paga 1.326 dólares al mes. Para aquellos que buscan mudarse, los precios son aún más altos. El alquiler promedio solicitado es ahora de $1,900, y las casas unifamiliares cuestan un promedio de $2,018 al mes, mientras que un apartamento típico cuesta $1,659”.
Según el Harvard Joint Center for Housing Studies para las ⅔ partes del segmento de 20% más pobres la renta ocupa la mitad de sus ingresos. Para el 20% que gana un poco más, el porcentaje se triplicó desde el año 2000 y llegó a 17% del ingreso.
El problema abarca también a quienes tienen empleos razonablemente estables, aunque el número de estos también esté bajando. En cambio las ofertas son sí, numerosas, pero pagan el mínimo, están limitadas en la cantidad de horas para no tener que ofrecer beneficios de salud, las horas cambian semana tras semana y no existe ninguna seguridad que el día de mañana el puesto exista.
Solo la mitad de los 44 millones de hogares inquilinos del país gastan el 30% o menos de sus ingresos en el alquiler.
Por su parte, la ayuda pública federal – la Sección 8 (Vales de elección de vivienda) cubre hoy a menos personas que hace 20 años.
No es un fenómeno aislado, sino más bien una reacción en cadena. Más de nueve millones de potenciales compradores desistieron de comprar vivienda por los aumentos de sus precios, con lo que incrementaron la demanda de viviendas de alquiler.
Por ello, y según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el número de quienes compran casa por primera vez es el más bajo desde 2014. Y las casas que hubieran querido comprar caen en manos de especuladores con amplios fondos de inversión.
Para rematar, las viviendas públicas, una venerable válvula de escape del problema, casi no se construyen.
Las consecuencias de todo esto son graves: estas familias no pueden ahorrar, es decir, progresar; no pueden pagar por atención médica; bajan al mínimo el gasto en comida y oscilan en el umbral de la pobreza..
Precisamente, la tasa de pobreza se ha disparado este año, de 7.8% a 12.4%, en una espiral que incluye los costos de vivienda, la suba de precios de alimentos y el fin de muchos programas federales de ayuda durante la pandemia, incluyendo la asistencia en el pago de los alquileres.
Lamentablemente, son los niños inmigrantes, el grupo de jóvenes estadounidenses de más rápido crecimiento, quienes tienen tasas de pobreza más del doble que las de otros niños.
La situación es especialmente mala en urbes como Los Ángeles, Nueva York, Chicago o Washington D.C., donde los precios de la renta obligan a familias a hacinarse, a parejas con niños volver a vivir con sus padres, a múltiples inquilinos en una unidad, a cesación de pagos y finalmente, a desalojos.
Para las familias latinas inmigrantes es un impedimento en su intento de integrarse a la sociedad y desarrollarse.
Es interesante acotar que existen pronósticos contradictorios sobre lo que sucederá en el mercado inmobiliario en 2024. Pero es inapelable que los inicios de vivienda asequible no están al nivel de la demanda y mucho menos, del crecimiento de la población.
Es aquí donde los gobiernos federales y estatales deben intervenir para cumplir con su deber que es velar por el bienestar de la población general. Esto es cierto sea quien fuere el próximo presidente.
El control indiscriminado de precios de renta no ha demostrado ser una panacea que beneficie a todos los inquilinos. En parte, cuando las viviendas de alquiler pertenecen a pequeños propietarios de entre una y cuatro unidades, quienes así pierden el incentivo de alquilar y prefieren vender. Es, sin embargo, razonable que se limiten los aumentos de alquiler en propiedades multifamiliares respaldadas por las compañías hipotecarias del gobierno federal Fannie Mae y Freddie Mac.
La solución pasa precisamente por incentivar la construcción de viviendas de precios accesibles, incrementar la construcción de viviendas públicas en cooperación entre capitales privados y públicos, dar incentivos a los inquilinos para pagar a tiempo y simplificar los trámites burocráticos, en especial los contratos de alquiler.
