BIENES RAICES: La influencia de la tasa de interés en la ganancia
Existen indicadores para efectuar inversiones en bienes raíces. Cuando baja la tasa de interés, es uno de los momentos propicios para comprar. Es, además, el tiempo exacto para incrementar y renovar el portafolio de propiedades inmobiliarias.
Para comprender mejor el concepto, veamos a continuación la influencia que ejerce la tasa de interés en el retorno de la inversión en un edificio multifamiliar.
Tomemos como ejemplo una propiedad cuyo precio de compra sea $500,000.00. El capital inicial de inversión será $125,000.00= 25% del precio de compra. El capital a financiar, es decir, la hipoteca, será $375,000.00, equivalente al 75% del precio de compra. La renta anual es de $80,000.00. Los gastos operacionales $24,000.00 y la ganancia operacional es de $56,000.00.
Consideremos que en los siguientes casos, el término de la hipoteca estará fijado a 25 años de amortización, y que todos los parámetros establecidos anteriormente aplican a todos por igual variando únicamente el interés sobre el préstamo..
Caso #1: Nueve y medio por ciento de interés anual = (9.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $39,300.00. Ganancia neta: $16,700.00 (13.37% del capital invertido) Amortización de la hipoteca: $3,860.00. Retorno total en la inversión: $20,560.00 (16.45% del capital invertido)
Caso #2: Diez por ciento de interés anual = (10%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $40,900.00. Ganancia neta: $15,100.00 (12% del capital invertido) Amortización de la hipoteca: $3,500.00.
Retorno total en la inversión: $18,600.00 (14.9% del capital invertido)
Caso #3: Diez y medio por ciento de interés anual = (10.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $42,500.00. Ganancia neta: $13,500.00 (10.80% del capital invertido) Amortización de la hipoteca: $3,260.00.
Retorno total en la inversión: $16,760.00 (13.40% del capital invertido)
Caso #4: Once y medio por ciento de interés anual = (11.5%)
Ganancia operacional: $56,000.00. Hipoteca anual: $45,700.00. Ganancia neta: $10,300.00 (8.25% del capital invertido) Amortización de la hipoteca: $2,700.00.
Retorno total en la inversión: $13,000.00 (10.5% del capital invertido)
Como se puede apreciar, la diferencia entre casos es marcada. Puede notarse fácilmente lo que un medio por ciento de interés anual afecta un préstamo comparando el primer caso con el segundo. Si comparan los resultados entre el primero y el tercer caso, verán los efectos que un uno por ciento de interés anual de diferencia trae consigo.
Los resultados que arrojan el primero y el cuarto caso brindan, comparando ambos, una panorámica del impacto que dos por ciento de interés anual, puede ocasionar en una inversión.
