Valor de reemplazo de la propiedad inmobiliaria (I)

Hoy, cuando el valor de la propiedad inmobiliaria parece carecer de sentido, es bueno que se tengan en cuenta ciertas leyes de mercado que pueden ayudar a tomar decisiones adecuadas y hasta ahorrar dinero al momento de pagar el seguro para una propiedad raíz.

Valor de mercado

Una de las razones que constantemente exponen aquellos que deciden no continuar cumpliendo con sus obligaciones hipotecarias, es el socorrido “valor de mercado de la propiedad”. Para muchos el valor presente de un bien raíz es lo único que importa y cuenta al momento de tomar decisiones, y aunque indiscutiblemente tienen gran parte de la razón en ello, no debe ser ese, precisamente, el único punto determinante que debe contemplarse, cuando se decida abandonar una propiedad inmobiliaria.

Debe recordarse, ante todo, que el precio de mercado de una propiedad inmobiliaria simplemente refleja el valor de la misma, en el preciso momento en que se realizó su valorización.

El asunto es sencillo de explicar. El tasador (appraiser), cuando va a darse a la tarea de valorizar una propiedad, toma como elementos de comparación otras propiedades colindantes a la que valora, que se hayan vendido en un lapso de tiempo no mayor de seis meses (180 días). Si por cualquiera condición accidental, expresa o implícita hubo de venderse, en el radio a considerar, alguna propiedad por debajo de su precio, eso afectará el valor de las otras. De igual forma (y eso fue una constante cuando el llamado “Boom inmobiliario pasado), si una propiedad se vende por encima del precio considerado para el área, esa venta afectará los precios de las propiedades aledañas en la zona, y los mismos subirán.

Esencia del valor comparativo

Ante todo debe pensarse que para obtener un préstamo con el cual comprar una propiedad raíz, una institución financiera debe aprobarlo y que esa aprobación estará basada en la valorización del inmueble. Ahí radica la esencia del valor comparativo. En eso se basa la industria financiera para otorgar préstamos inmobiliarios, puesto que tienen que convencer a sus inversores que su dinero estará garantizado; pero jamás una valorización de mercado representará el verdadero valor de un inmueble.

El valor de una propiedad inmobiliaria donde mejor se refleja es en su valor de reemplazo. Al mismo se llega multiplicando los pies cuadrados de construcción del inmueble, por el precio que rige en el mercado para construir un pie de construcción, de similar calidad al existente. En otras palabras: el costo de reemplazo. A ese costo debe sumársele el valor del terreno en el cual está construido el inmueble. Además, también se deben contemplar los impuestos, gastos y costos inherentes a una nueva fabricación.

Conclusión

Un ejemplo reciente: hace apenas dos semanas recibimos la valorización de una propiedad, la cual intenta refinanciar un cliente. El precio de mercado para la misma (valorización) es de $600.000; sin embargo, el mismo reporte refleja que su costo de reemplazo se eleva a $951.491, con esto queda dicho todo.

La próxima semana nos encontraremos, usted y yo, para continuar hablando acerca de este interesante tema.

J. A. “Tony” Ruano es autor del libro
“Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración”. tony@ruanobrokers.com