Derecho a la vivienda en El Salvador
El pasado 26 de septiembre, se venció el plazo para que el gobierno salvadoreño firmara el Acuerdo de Escazú.
Declaraciones de Bukele
En las declaraciones del presidente Nayib Bukele durante su última cadena, declaró que ciertas cláusulas podrían obstaculizar el desarrollo del país, y que el gobierno tenía que responder al déficit habitacional que supera el medio millón, construyendo viviendas, estableciendo el derecho a la vivienda en El Salvador.
Dichas declaraciones llaman la atención, especialmente cuando en los últimos 11 años, el Estado salvadoreño ha construido apenas 2,400 viviendas dentro del Programa “Casa para Todos”, que tardó cerca de 10 años en venderse y aún queda poco más de un centenar sin colocar.
Fuera de esa intervención directa en provisión de vivienda desde la esfera pública, el stock producido de vivienda nueva en las últimas tres décadas se lo debemos a la iniciativa privada. Dentro de esta dinámica de construcción privada de vivienda se debe destacar el reciente boom en construcciones verticales (edificios de apartamentos) cuyo precios, según OPAMSS, oscilan entre $80,000 y $400,000 dólares. De hecho, el 75% de los permisos de construcción otorgados por OPAMSS en los últimos años corresponde a este tipo de vivienda.
Por otro lado, a nivel nacional son muy pocos los proyectos habitacionales que ofertan vivienda de precios menores a US$43,200[1], la mayoría de ellos situados en los departamentos de Santa Ana, San Miguel y Sonsonate.
En San Salvador no hay ningún proyecto habitacional correspondiente al segmento de vivienda social construido por privados desde hace varios años. La dinámica descrita previamente parece indicar que los constructores y desarrolladores inmobiliarios están enfocados en el nicho de apartamentos destinados a una demanda de ingresos medio-altos y altos.
Enfocados en ingresos altos
Según datos de la Encuesta de Hogares de la DIGESTYC (2019), las cuotas mensuales que paga el 77.7% de las familias por sus créditos hipotecarios de vivienda oscilan entre US$50 y US$150 mensual, a nivel nacional. En el área rural el porcentaje aumenta a un 91.1%. Ante este panorama, es clarísimo que, bajo las condiciones actuales, desde la oferta privada, no será posible garantizar vivienda a 3/4 partes de la población salvadoreña.
En los noventas, existió un proyecto de vivienda social emblemático por su gran envergadura: Residencial Altavista, producido por Grupo Roble con más 17,000 viviendas en los municipios de Ilopango, San Martín y Tonacatepeque.
¿Qué factores hicieron posible que este desarrollador lograra producir esta cantidad de viviendas de interés social? Nos concentraremos en los factores concernientes a la oferta y a los procesos institucionales que lo acompañaron más que a aspectos vinculados a la demanda.
Como señala Ferrufino (2013)[2], en primer lugar, este desarrollador fue adquiriendo a lo largo de varios años grandes porciones de suelo a una multitud de pequeños y medianos propietarios, en función de la cercanía con el tramo de la Carretera de Oro que sería posteriormente construida en dicha zona.
Que un desarrollador inmobiliario pueda contar con bancos de suelo por tiempo indeterminado hasta el momento estratégico para ejecutar la inversión obedece a que no contamos con impuesto predial, que desincentivaría a los empresarios a mantener suelo urbanizable “ocioso” debido al costo que le generaría pagar impuestos por él.
Diez años sin construir
En segundo lugar, la capacidad de inversión y liquidez del desarrollador (Grupo Roble) comparable sólo a otros tres desarrolladores más (Urbánica, Agrisal y Bolívar) logró sostener por más de diez años los terrenos sin construir, más otra década en el proceso de urbanización por etapas. Esto, de facto, excluye a buen número de constructores medianos y pequeños de participar de este tipo de desarrollo habitacional de gran magnitud. Lo cual muestra un problema de concentración y competencia en el mercado de vivienda en El Salvador.
En tercer lugar, este desarrollador acudió a negociaciones y acuerdos bilaterales (legales) con diversas instancias como municipalidades, ANDA, CAESS, Viceministerio de transporte, entre otros, para conseguir permisos y factibilidades para la urbanización y construcción de Altavista. Esto demuestra nuevamente una capacidad de agencia, lobby e influencia que pocos constructores poseen en El Salvador.
La eterna queja por parte de CASALCO de los excesivos y burocráticos trámites de construcciones es de alguna manera cierta, pero no sólo obedece a un tema de ineficiencia de las instituciones públicas como ANDA o el Ministerio de Medio Ambiente. Obedece también a un tema de capacidad[3].
El Salvador tiene una crisis hídrica de graves magnitudes sumada a una red de acueductos cuya vida útil hace ratos caducó. Entonces, ¿cómo otorgar factibilidades de agua donde la capacidad de provisión es mínima? Sin embargo se han logrado dichas factibilidades en muchos casos y luego son los adquirentes de las viviendas los que deben lidiar día a día con la escasez de agua en sus residenciales, minando el derecho a la vivienda.
Además, en aras del “desarrollo” se han impermeabilizado importantes zonas de recarga hídrica, como El Espino. Hemos canjeado el agua para el gran San Salvador por un par de centros comerciales y residenciales de lujo, mayormente desarrollado por Urbánica.
El boom inmobiliario
El contexto de los noventas de optimismo económico de postguerra, de boom inmobiliario, no se ha repetido en El Salvador. Más aún, hemos asistido a la degradación progresiva de ciertas zonas del AMSS a causa de la violencia, la inseguridad, la vulnerabilidad ambiental y el descuido en la inversión pública en términos de provisión de servicios esenciales. Esto ha provocado que miles de familias vean perderse la inversión de toda una vida al ser forzadas a abandonar sus lugares de residencia.
Además del fenómeno de segregación residencial donde, paralelamente, se desarrollan grandes residenciales amuralladas, para familias con ingresos medios y altos, formando guetos impenetrables con una falsa sensación de seguridad que se acaba al salir de estas.
Y si la “solución de vivienda” vendrá del sector privado, nos enfrentamos a otro problema: no hay crédito desde la banca privada para comprar vivienda de interés social. Sólo FONAVIPO como banca de segundo piso, el Fondo Social para la Vivienda y entidades financieras no supervisadas por la SSF se han quedado atendiendo este segmento de ingresos bajos.
Desde que en los noventas se reformó el sistema de financiación a la vivienda en El Salvador, se produjo una especie de “bancarización” del FSV, que ahora tiene un techo de US$150,000 para compra de vivienda en altura. De nuevo, dos terceras partes de la población que viven con menos de dos salarios mínimos al mes y trabajan en el sector informal, no serán nunca sujetas de crédito para comprar vivienda bajo los parámetros de “riesgo” del sistema financiero.
Según el Esquema Director del AMSS, actualmente sólo el 4.1% del suelo del AMSS cae bajo la categoría de urbanizable. Algunas zonas de Antiguo Cuscatlán, Santa Tecla, Nuevo Cuscatlán y Apopa aún poseen suelo urbanizable.
Se descartan los primeros dos municipios para urbanizaciones de interés social ya que, según un estudio latinoamericano del Lincoln Land Institute (2020), Antiguo Cuscatlán ocupa el 8º lugar en las primeras 10 ciudades que poseen el suelo más caro en Latinoamérica[4], con valores promedio de US$311 por metro cuadrado, a la par de ciudades como Santiago de Chile, Rio de Janeiro o Buenos Aires. ¡Quién lo diría!
El derecho a la vivienda
Luego está Apopa, donde tampoco se vislumbra ningún desarrollo habitacional de interés social. Todo lo contrario. Urbánica se perfila a desarrollar el megaproyecto Valle del Ángel en una extensión de 490 manzanas, entre Apopa y San Salvador, en el que invertiría, según declaraciones en medios de su director ejecutivo, “más de $500 millones durante los próximos 20 años para construir más de 6,500 viviendas”. Ninguna de estas viviendas será de interés social, ninguna dedicada a subsanar el “déficit de más de medio millón de viviendas”.
La Alcaldía de Apopa emitió una ordenanza municipal en 2015 que literalmente dictamina que cualquier “proyecto a desarrollar conste de una extensión territorial, igual o mayor a 100 mz en forma integrada o con posibilidad de integrarse”[5]. ¿Cuáles desarrolladores tienen terrenos de esa extensión en esta zona?
Este proyecto en particular ha generado la oposición de miembros de las organizaciones bajo el nombre “Salvemos Valle El Ángel”, ¡que habrían sido amparadas por el Acuerdo de Escazú!, exigiendo la admisión a la demanda de inconstitucionalidad en contra de ANDA y la Sociedad Dueñas Hermanos Limitados para que no renueve la factibilidad a favor esta última, debido a los impactos que tendrá sobre las comunidades cercanas al proyecto y en general en el Área Metropolitana de San Salvador.
Es otro ejemplo del poder de negociación que el gran capital tiene para intercambiar agua segura, barata y casi permanente que pudiera beneficiar a unas 692,000 personas, por agua para un proyecto urbanístico destinado a Valle del Ángel.
El estado, mero facilitador
Es evidente que el aparato estatal, posterior a las reformas neoliberales de los noventas, se volvió un mero “facilitador” (en algunos casos) de la iniciativa privada. Ahora las municipalidades, ANDA, MARN, Ministerio de Vivienda, entre otros, se limitan a “reaccionar” a las propuestas de inversión que estos desarrolladores de vivienda les presentan.
Pero no se debe juzgar a la ligera este comportamiento reactivo. Todo forma parte de la estrategia neoliberal del achicamiento del Estado.
Un Estado que no puede garantizar la provisión de agua potable, que posee una debilidad legal e institucional para el enforcement ambiental, cuyo presupuesto para el rubro de vivienda no ha superado el 0.5% del presupuesto nacional en la última década, no va a construir viviendas de interés social. Pero tampoco lo hará el sector privado, porque dicha inversión, hoy por hoy, representa un gran “riesgo”, que en realidad se traduce en bajas tasas de rentabilidad.
Ningún constructor privado irá a zonas degradadas ambiental y socialmente, ninguno construirá equipamientos subterráneos de agua potable y tratamiento de aguas vertidas, ninguno construirá redes viales de acceso en zonas periféricas. Y si lo hace, le trasladará el costo al comprador de la vivienda. En este caso, ya no sería vivienda de interés social puesto que su costo se elevaría demasiado. Eso le correspondería al Estado.
Pero no puede.
Y ahora, con los altos niveles de endeudamiento público, queda menos margen para inversión estatal.
Viviendas de interés social
Lastimosamente, el panorama pinta muy mal para subsanar el déficit de vivienda. Es cada vez más lejano el concebir el derecho a la vivienda como un derecho humano y no como una mercancía, igual que el derecho al agua. ¿Se comprende por qué la firma del Acuerdo de Escazú no está reñida con el derecho a la vivienda? La negativa de firmar el Acuerdo por parte del gobierno salvadoreño nada tiene que ver con que no podrán construirse viviendas, menos aún viviendas de interés social.
El mantener el status quo sólo puede beneficiar al gran capital inmobiliario para que pueda seguir maximizando sus extraordinarias tasas de ganancia en desmedro del medio ambiente, del derecho al agua y de la participación ciudadana en las decisiones relacionadas con estos.
Es urgente un abordaje integral a la problemática de vivienda, cada vez más inaccesible para mayores porciones de población, inclusive segmentos profesionales de ingresos medios. Se debe recordar que la vivienda es la puerta por la que entran el resto de los derechos.
(*) Economista, docente universitaria e investigadora. Posee una Maestría en Planificación Territorial y Gestión Ambiental por la Universitát de Barcelona.
Publicado en Contrapunto.com.sv, aquí.
[1] 144 salarios mínimos es el techo para considerar a una vivienda como de interés social según la Ley de FONAVIPO.
[2] Ferrufino, C. (2013). La provisión privada de suelo y vivienda accesible en El Salvador.
[3] En 2016, cuando se declaró crisis hídrica en el país, ANDA estimó que para atender esta situación era necesario invertir aproximadamente US$500 millones (2.1% del PIB), para realizar el cambio de tuberías en el Gran San Salvador, la construcción de nuevos pozos, así como la mejora de los sistemas y redes cuya vida útil después de 50 años ha llegado a su fin. De hecho, se cree que la tercera parte del suministro del agua se pierde por fugas en el sistema actual de acueductos (Organismo de Mejora Regulatoria, 2017).
[4] Centro de Estudios Territoriales. (11 de Agosto de 2020). Valores del Suelo en América Latina. Recuperado el 15 de Agosto de 2020, de ¿Cuánto vale el suelo urbano en América Latina?: https://valorsueloamericalatina.org/2020/08/11/cuanto-vale-el-suelo-urbano-en-america-latina/
[5] Ordenanza para la creación y aplicación de un régimen especial del plan parcial El ángel, en el municipio de Apopa, departamento de San Salvador. https://www.jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/D/2/2010-2019/2015/04/AE515.PDF
