Intentaron pagar el alquiler atrasado de su apartamento pero el propietario no lo aceptó. ¿Es esto legal en California?

Por Felicia Mello, CalMatters

Agachado en la acera frente a su edificio de apartamentos en el barrio Tenderloin de San Francisco, Bradford Berger revisaba documentos legales en una carpeta manila arrugada. Era una mañana estresante; se apresuraba a prepararse para una cita de quimioterapia con su esposa, a quien le habían diagnosticado un linfoma el mes anterior.

En dos días, los agentes del sheriff tenían previsto desalojarlos a ambos del apartamento subsidiado que habían compartido durante los últimos 15 años, incluso después de que un programa local de asistencia para el alquiler ofreciera pagar al propietario, una organización sin fines de lucro de vivienda asequible, el alquiler atrasado que debían.

Fue una forma sombría de celebrar el aniversario de la pareja, que este mes ha cumplido 19 años de matrimonio. También fue una situación bastante común, según los abogados de asistencia jurídica.

La ley de California permite a los propietarios desalojar a los inquilinos por falta de pago, independientemente de si están dispuestos y pueden pagar el alquiler atrasado. Los defensores de los inquilinos dicen que eso socava la eficacia de los programas de asistencia para el alquiler, una estrategia clave que utilizan los gobiernos locales y las organizaciones sin fines de lucro para mantener a las personas alojadas. Están impulsando una propuesta en la Legislatura que pondría a California en línea con otros 21 estados que prohíben los desalojos por falta de pago para los inquilinos dispuestos y capaces de pagar.

La Asociación de Apartamentos de California, que representa a los propietarios, dice que la legislación es innecesaria porque los inquilinos ya pueden retrasar los desalojos si enfrentan dificultades financieras y la ha calificado como uno de sus cinco principales proyectos de ley «asesinos de viviendas de alquiler» este año.

Los desalojos por falta de pago se desplomaron durante el pico de la pandemia de COVID-19, cuando California los prohibió para los inquilinos con dificultades económicas relacionadas con la pandemia. Desde entonces, han aumentado en muchas áreas. De los 166,463 avisos de desalojo presentados en la ciudad de Los Ángeles entre febrero de 2023 y mediados de noviembre de 2024, por ejemplo, el 94% fueron por falta de pago del alquiler, según la oficina del controlador de la ciudad. La morosidad en el pago del alquiler representó más del 85% de los casos de desalojo en el condado de San Mateo en 2023, según un estudio de Stanford.

Es difícil obtener datos a nivel estatal sobre las causas de desalojo y con qué frecuencia los propietarios rechazan los intentos de pago de los inquilinos porque los registros de desalojo están sellados, las estadísticas judiciales no siempre incluyen la causa del desalojo y gran parte de la negociación se lleva a cabo en sesiones de mediación y conversaciones informales en los pasillos de los juzgados.

Las ciudades y los condados también han ampliado sus programas de asistencia para el alquiler en los últimos años, ayudando a cubrir los pagos de los inquilinos que se atrasan debido a dificultades temporales, como la pérdida del empleo o una crisis médica.

En teoría, los programas previenen la falta de vivienda, pero los pagos pueden tardar en llegar. Jacqueline Patton, abogada supervisora ​​de litigios de Eviction Defense Collaborative de San Francisco, dice que el tiempo promedio desde que uno de sus clientes presenta la solicitud hasta que el pago llega al propietario es de aproximadamente tres meses. El propietario debe cooperar compartiendo información sobre la deuda y aceptando el pago.

Mientras tanto, los inquilinos de California tienen solo tres días hábiles para responder a la notificación inicial del propietario de que deben pagar el alquiler o serán desalojados. Después de eso, el propietario puede proceder con el desalojo independientemente de si los inquilinos han pagado su factura. Los inquilinos que atraviesan dificultades pueden solicitar al tribunal una suspensión temporal para darles más tiempo para encontrar una nueva vivienda, pero no siempre se les concede.

“Los inquilinos no pudieron asistir a su turno, solicitaron asistencia para el alquiler y el tiempo se les acabó”, dijo Juliet Brodie, directora de la Clínica de Derecho Comunitario de la Universidad de Stanford. “Y terminan siendo desplazados y sin hogar en lugar de darle ese dinero al propietario. Y el propietario termina reclamando una sentencia monetaria incobrable y asumiendo el costo de entregar la unidad”.

Un ‘derecho a reparar’

Los propietarios pueden trabajar con los inquilinos que han solicitado ayuda, y muchos lo hacen, y a menudo exigen que los inquilinos se comprometan a aceptar un plan de pago o a pagar a tiempo en el futuro. “Los propietarios prefieren quedarse con el alquiler antes que ir a los tribunales”, dijo Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos gubernamentales de la Asociación de Apartamentos de California.

Pero los abogados de los inquilinos dicen que también es común que los propietarios se nieguen a pagar una vez que han decidido desalojar. Dicen que, dado que el propietario puede elegir si permite o no que los inquilinos se pongan al día con el alquiler, a veces pueden influir factores como la relación de los inquilinos con un administrador del inmueble o incluso su raza o discapacidad.

“Discriminar en materia de vivienda en función de una clase protegida es ilegal y no queremos que los propietarios tengan una solución alternativa diciendo que aceptarán el alquiler de algunos inquilinos y no de otros”, dijo Brodie.

Los propietarios que presentan un desalojo por falta de pago pueden tener otras razones para querer desalojar a determinados inquilinos, como por ejemplo si no mantienen limpia su unidad o si antagonizan a otros inquilinos, dijo Daniel Bornstein, un abogado de San Francisco que representa a los propietarios.

“El tipo más fácil de probar es el impago del alquiler”, dijo.

Si los inquilinos pueden esperar a que un sheriff llame a su puerta para pagar el alquiler atrasado, dijo, no hay incentivos para pagar a tiempo, lo que hace que el contrato de alquiler no tenga sentido. “Tiene que haber un límite desde el punto de vista de las políticas públicas o nunca hay un punto final en el que la deuda deba ser pagada”.

El proyecto de ley pendiente en la Legislatura exigiría que un tribunal desestime un desalojo por falta de pago si en cualquier momento antes de que los inquilinos sean efectivamente desalojados de su hogar, pueden pagar todo el alquiler acumulado hasta esa fecha. Un tribunal también desestimaría el caso si los inquilinos proporcionan pruebas de que se les ha aprobado una asistencia para el alquiler por ese monto.

“Si está luchando y no puede recuperar los fondos y pagar lo que debe, ese proceso de desalojo debería haberse detenido de inmediato”, dijo la autora del proyecto de ley, la senadora Aisha Wahab, demócrata de Fremont.

El proyecto de ley, patrocinado por el grupo de defensa de los inquilinos Tenants Together, es uno de los numerosos esfuerzos que se han hecho en los últimos años para ampliar el plazo legal para los casos de desalojo, que en California se resuelven con mayor rapidez que una demanda civil típica. El año pasado, los legisladores estatales aprobaron una medida para duplicar el tiempo que tienen los inquilinos para presentar su respuesta oficial cuando un propietario los demanda para desalojarlos. Quienes apoyan estas iniciativas señalan que los propietarios que se atrasan en el pago de sus hipotecas o facturas de servicios públicos suelen tener meses para ponerse al día antes de tener que afrontar las consecuencias. Los inquilinos, dicen, deberían tener la misma gracia.

Los 21 estados que permiten a los inquilinos recuperar su alquiler pagando el alquiler atrasado incluyen estados azules y rojos, según una Encuesta realizada por la Clínica de Derecho Comunitario de Stanford, algunos estados permiten que los inquilinos paguen sus facturas hasta que son desalojados físicamente, mientras que en otros, deben pagar antes de que el caso llegue a juicio. En algunos estados, los inquilinos también tienen que reembolsar a los propietarios al menos una parte de los honorarios de sus abogados.

Quedando atrás

Las sagas de desahucios suelen ser complicadas y están marcadas por el tipo de desgracias que afectan desproporcionadamente a las personas que se encuentran en el extremo inferior de la escala socioeconómica. Berger, por ejemplo, se ha mantenido con pagos por discapacidad desde que se aplastó la espalda mientras trabajaba en un empleo de mecánico hace años. Dijo que recibía alrededor de $900 mensuales después de las deducciones, el único ingreso para la pareja y sus dos gatos desde que su esposa dejó de trabajar después de enfermarse; su alquiler era de aproximadamente $250. «No queda mucho para comida, suministros para gatos y lavandería», dijo.

El año pasado, la pareja se atrasó en el pago del alquiler, según los documentos judiciales. “Estaba haciendo malabarismos con muchas cosas y creo que se me cayó una”, dijo Berger. Su casero, la Corporación de Desarrollo del Barrio Tenderloin, les ofreció un plan de pago con la condición de que pagaran puntualmente en el futuro. Hicieron dos pagos puntuales, dijo la pareja en los documentos judiciales, pero en diciembre Berger perdió su billetera y volvieron a atrasarse. El programa de asistencia para el alquiler de la ciudad los consideró elegibles para recibir ayuda, y la esposa de Berger, Kimberly, le escribió a su casero pidiendo clemencia.

“Estoy segura de que pueden imaginar el impacto que el desalojo y la falta de vivienda tendrían en mí en este momento, dada la gravedad de mi discapacidad”, escribió, adjuntando un registro de su diagnóstico de cáncer.

La Corporación de Desarrollo del Vecindario Tenderloin procedió con el desalojo. A través de su abogado, Bornstein, rechazaron CalMatters’solicitudes de entrevista.

Para un propietario, los Berger podrían parecer simplemente inquilinos poco fiables, que más de una vez no han pagado el alquiler a tiempo. Pero Bradford Berger dice que no entiende por qué una organización que alquila propiedades de la Autoridad de Vivienda de San Francisco para proporcionar viviendas de apoyo no querría aceptar sus cheques. «Son como contratistas de la ciudad. Yo creo que deberían recuperar todo el dinero que puedan como puedan», dijo. «Especialmente si no hay otros problemas y es estrictamente financiero».

Marvellus Lucas, un comediante y trabajador social sin fines de lucro que también vive en San Francisco, se preguntó lo mismo. Él también se atrasó en el pago del alquiler después de sufrir una infección intestinal y ayudar a pagar el funeral de su hermano. Como residente de San Francisco de segunda generación, le preocupaba perder el apartamento de dos habitaciones que costaba 3,150 dólares al mes y que se había convertido en un lugar de reunión para amigos que habían sido desplazados a ciudades como Vallejo y Antioch.

Se sintió aliviado cuando su empleador, el Centro Comunitario Booker T. Washington, lo ayudó a cubrir la deuda de $8,000, dijo, pero luego se sorprendió cuando su propietario (que también se negó a ser entrevistado) decidió desalojarlo de todos modos. Después de comunicarse con el programa de defensa contra desalojos financiado por la ciudad de San Francisco, negoció un acuerdo y pudo quedarse en su casa.

Patton, abogada de Eviction Defense Collaborative, representó a Lucas y dijo que la legislación de Wahab sería un “cambio radical” para el grupo de abogados de inquilinos pagados por los contribuyentes de San Francisco, ayudándolos a ahorrar tiempo y energía en casos igualmente sencillos. “Sería mucho menos una cuestión de poses: simplemente diríamos: ‘Tenemos el dinero, aquí está el dinero, desestimen su caso’. En lugar de ir de ida y vuelta durante tres meses”, dijo.

Los Berger no tuvieron tanta suerte como Lucas. El miércoles, según dijo Bradford Berger, ocho agentes del sheriff llamaron a su puerta para desalojarlos. Los Berger estaban en la calle, con el dinero justo para pasar unas noches en un hotel y sin planes concretos.

Este artículo fue publicado originalmente en CalMatters y se republicó bajo la licencia Creative Commons Atribución/Reconocimiento-NoComercial. Suscríbase a sus boletines informativos. Read this story in English