BIENES RAICES: Consideraciones al tiempo de refinanciar
Cuando baja la tasa de interés hipotecario, el mercado de propiedades inmobiliarias entra en pleno apogeo. No sólo los compradores buscan en las oficinas financieras hipotecas a intereses poco probables de repetir, sino también aquellos que ya tienen préstamos existentes, tratan de obtener un financiamiento más ventajoso para sus propiedades.
Existen varias razones para hacer un nuevo financiamiento, entre ellas consolidar deudas, usando como capital la plusvalía acumulada en la propiedad. Obtener rebajas en el pago de mensualidades a efectuar, sacando provecho de la baja en los intereses o simplemente acortar la vida de un préstamo existente.
Cuando se solicita una hipoteca con el fin de consolidar deudas, son varios los aspectos que deben ser tomados en consideración: a) Baja sustancial en los pagos por concepto de interés. b) Concentración de todas las deudas en una sola y por consiguiente, concentración de pagos en igual forma. c) Posibilidad de declarar los pagos, por concepto de intereses abonados, al tiempo de realizar la declaración anual de impuestos.
Si lo que se pretende es reducir el pago mensual de la hipoteca, debe ponerse atención a ciertos detalles, para que la transacción tenga sentido:
Si la nueva hipoteca va a ser pagadera en treinta (30) años, el porcentaje de interés a negociar debe sobrepasar dos puntos (2%) del que se detenta. Ejemplo: Si el interés en la hipoteca actual es de nueve por ciento (9%), se debe negociar un interés máximo, para el nuevo préstamo, de siete por ciento (7%) o menos.
El tiempo que se pretende conservar la propiedad también es decisivo. Para justificar los gastos implícitos en un nuevo financiamiento, un período de cinco años de retención de la propiedad se hace necesario.
Cuando el fin perseguido es reducir el tiempo del préstamo y edificar una plusvalía mediante los pagos mensuales, la estrategia a seguir sería buscar una mensualidad que sea factible de pagar en el período deseado. De vital importancia será considerar los años que se piensa conservar la propiedad, para compensar los gastos de conlleva establecer una nueva hipoteca.
Un buen ejemplo es una hipoteca de $100,000 establecida a treinta años, al nueve (9%) de interés y que aún necesite diecinueve años para ser liquidada: $100,000 X 9% X 30 años = $804.62 pago mensual de interés y principal.
El saldo a pagar, en esos momentos, será de $87,754.00.
Obteniendo una nueva hipoteca (refinanciando), por el saldo a pagar ($87,754.00), al siete y un cuarto (7.25%), por 15 años = $87,754 X 7.25% X15 años. Los pagos mensuales serían: $801.08.
Aparentemente la diferencia, entre una y otra hipoteca, no es sustancial y no justificaría los gastos a incurrir; pero si analizamos que en quince años la nueva hipoteca quedaría saldada y que de continuar con la hipoteca a treinta años, a la altura de los próximos quince años todavía quedaría un saldo a pagar de $32,324.64, el costo del nuevo préstamo estará más que justificado.
El momento es sin duda para detenerse a pensar y tratar de sacar provecho de la situación. Eso sí, cuídese de los cargos innecesarios que, en ocasiones, personas con muy pocos escrúpulos, pretenden incluirles en sus costos de cierre, al hacer un nuevo financiamiento.
J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces.
Manual práctico de compra, venta y administración”.
Responderá a preguntas de nuestros lectores sobre temas de bienes raíces.
Escriba a: tony@ruanobrokers.com
